數(shù)據(jù)寶
守白
2026-03-13 19:08
最近，一些法拍私宅的高溢價成交再次成為市場的熱議話題。
投資者仍需謹(jǐn)慎
近日，深圳龍華油松社區(qū)水斗新圍富豪新村的一棟7層法拍私宅成交，起拍價為365.5萬元，最終成交價達到了1006.3萬元，溢價率超過170%。根據(jù)標(biāo)的物介紹表，此標(biāo)的房地產(chǎn)證為深圳市房地產(chǎn)證“綠本”，涉及到深圳市房地產(chǎn)證綠本能否過戶問題、是否具備符合購買資格（有無限購等規(guī)定）需競買人自行到相關(guān)部門了解，交付時實物與現(xiàn)場看樣不一致所產(chǎn)生的風(fēng)險如隱藏瑕疵、缺陷、損毀等均由買受人承擔(dān)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，類似“綠本”房產(chǎn)證的房產(chǎn)，房產(chǎn)所有權(quán)有一定限制，轉(zhuǎn)手交易也會受到限制。不過，有曾經(jīng)參與小產(chǎn)權(quán)房法拍的投資者表示，標(biāo)的物現(xiàn)狀顯示房屋已騰空且無租約，一樓還有商鋪，對于法拍房投資者來說這些都是加分項，而且類似的房子主要用于出租，租金回報率肯定比目前市面上的正規(guī)住宅高出很多。
無獨有偶，就在今年2月，位于深圳寶安區(qū)沙井街道沙四社區(qū)友誼路西四巷4號的1棟私宅最終成交價達到586萬元，溢價也超過46%。此外，近年來也有不少類似的法拍私宅溢價成交。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，從法律角度來說，即使通過司法拍賣購得的深圳綠本私宅，也并非完整擁有可自由處分的物權(quán)（所有權(quán)）。房屋的原始土地性質(zhì)和規(guī)劃屬性并未因此改變，無法辦理正式的物權(quán)過戶登記，未來在面臨政府處理、拆遷、賣方反悔或權(quán)利沖突時，存在不確定性及權(quán)利落空的風(fēng)險?！八痉ㄅ馁u不改變房屋根本性質(zhì)，無權(quán)也不負責(zé)將小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑等本身不符合法定登記條件的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ㄉ唐贩俊Ｅ馁u成交裁定僅解決‘誰有權(quán)基于拍賣取得財產(chǎn)’的問題，不涉及‘該財產(chǎn)本身是否合法、能否確權(quán)’的實體認(rèn)定?！?/p>
王玉臣提醒，投資者應(yīng)保留所有拍賣公告、裁定文書，證明自身通過司法公開、合法程序取得權(quán)利，以區(qū)別于普通私下交易，還要重點關(guān)注房屋是否已完成合法化處理及相關(guān)材料的真實性。
法拍房市場近期量價齊跌
另一邊，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場曾是一個繁榮多年的地下市場。不過，深圳在此前曾掀起一場小產(chǎn)權(quán)房的大整頓，其中就包括社區(qū)股份合作公司不得為小產(chǎn)權(quán)房交易材料加蓋公章或者出具相關(guān)證明；公證機構(gòu)、律師事務(wù)所不得為違規(guī)交易行為提供公證或者見證服務(wù)等。
而在法拍房平臺上，記者還發(fā)現(xiàn)多套房源拍賣的是房屋長期使用權(quán)，類似于市場上的小產(chǎn)權(quán)房，甚至打出“1元起拍”的信息。有業(yè)內(nèi)人士表示，“1元起拍”房產(chǎn)使用權(quán)本質(zhì)上類似小產(chǎn)權(quán)房交易，這種交易是否受法律保護以及將來遇到拆遷后是否真的能獲得賠償，并不能得到完全保障。在小產(chǎn)權(quán)房交易過程中，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也十分重要，但個人購房者并不容易辨別。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示：“1元起拍只是一些拍賣公司吸引購房者的噱頭。要注意其背后是否有其他貓膩和負債，防范認(rèn)購后背負了新的成本。其實對于購房者來說，要對一些新奇的銷售和房產(chǎn)交易模式保持距離，現(xiàn)在市面上可以選擇的、價格公道的房產(chǎn)也比較多，不一定要通過此類拍賣方式購房?！?/p>
此外，全國法拍房市場在近期呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月全國法拍市場各類法拍房源累計掛拍數(shù)量17萬套，同比下降2.3%，房源累計拍次共21.1萬次（同一標(biāo)的物可能存在一拍、二拍等多次拍賣），最終成交拍品數(shù)量為2.7萬套，同比下降4.7%。不過，各能級城市分化明顯，一線城市成交均價遠高于二三四線，深圳市場的清倉率達66.4%，位居榜首。
校對：劉星瑩
